Kino Pachtvertrag

[Kleinstadtkino]

Hallo in die Runde,

 

Vielleicht kennt sich ja jemand von euch damit aus:

 

Vor drei Jahren hat mein Verpächter die Kinopacht drastisch erhöht.Daraufhin habe (mußte) ich den Pachtvertrag kündigen.

Das ist alles ganz formell gemacht worden.Per Einschreiben und mit Kündigungsbestätigung vom Verpächter.

 

Dann hat der es sich anders überlegt und mir angeboten zu einer akzeptablen Pacht das Kino weiter zu betreiben.Das habe ich dann auch gemacht.

 

Darüber gibt es aber nichts schriftliches.

 

Nun kam gestern ein Schreiben vom Verpächter mit der Ankündigung ab August die Pacht auf über das doppelte zu erhöhen.

 

Meine Frage:

Ist meine Kündigung des Pachtvertrages noch gültig obwohl ich das Kino stillschweigend und ohne schriftliche Vereinbarung weiter geführt habe ?

 

Ich möchte da jetzt so schnell wie möglich raus.

 

Schon mal vielen Dank für eure Tipps.

[joerg.hermann]

Die Kündigung von vor drei Jahren wird nicht mehr gültig sein, wahrscheinlich greift:

 

Konkludentes Handeln (lat. concludere „folgern“, „einen Schluss ziehen“) (auch schlüssiges Verhalten,stillschweigende Willenserklärung oder konkludente Handlung) liegt im Rechtsverkehr vor, wenn jemand seinen Willen stillschweigend zum Ausdruck bringt und der redliche Empfänger hieraus auf einen Rechtsbindungswillen schließen darf, sodass ein Vertrag auch ohne ausdrückliche Willenserklärung zustande kommen kann.

Weitere Erklärung siehe Wikipedia.

 

Auch wenn es Geld kostet, würde ich zu jemandem gehen, der das studiert hat - zuviele Fallen mit Fristen etc warten auf Dich.

[marktgerecht]

Pachtverträge müssen nicht schriftlich abgefasst sein.

 

Ob eine Pachterhöhung, um welche Summe auch immer, während des laufenden Pachtverhältnisses möglich ist richtet sich danach, was die beiden Vertragsparteien vereinbart haben.

[Pudding]

Unbedingt Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen.

 

Aber vorher fragen, ob er nach Stunden abrechnet, oder nach Streitwert.

Manche machen ein erstes Beratungsgespräch nach Aufwand, also zB 1 Std a 100.- oder so.

 

Andere berechnen nach Streitwert, und dann biste schnell bei vielen hundert Euro, für vielleicht 1 Stunde.

So ist das mir mal passiert.

 

Mein neuer Anwalt berechnet eben mal 100.- für ein erstes Beratungsgespräch.

Da ist dann sogar noch ein Brief an den Verpächter drin.

Falls die Sachlage rechtlich klar ist, ist das dann damit erledigt, und dann liegt der Ball bei Deinem Verpächter.

Der wird sich dann überlegen müssen, was er machen will.

Wenn er dann klagt, musst Du eben Deinen Anwalt nach Streitwert beauftragen, dagegen vorzugehen.

[Kally]

Pachtverträge müssen nicht schriftlich abgefasst sein.

 

Ob eine Pachterhöhung, um welche Summe auch immer, während des laufenden Pachtverhältnisses möglich ist richtet sich danach, was die beiden Vertragsparteien vereinbart haben.

 

Vollkommen korrekt. Leider ist das bei mündlichen Pachtverträgen oft schlecht nachzuvollziehen, wenn beim mündlichen Abschluß keine Zeugen dabei waren.

[UlliTD]

Da gibt es vielfältige Möglichkeiten...

 

Eine Verdoppelung sollte grundsätzlich erstmal eher Richtung Wucher gehen. Es ist sicher auch nicht Marktangepasst oder Ortsüblich.

 

Davon mal ganz abgesehen gibt es bei gewerblichen Mieten ja kein gesetzliches Anpassungsrecht. Da wäre auf den Pachtvertrag zurückzugreifen, ob es darin Klauseln über Pachterhöhungen gibt.... Wenn nicht.... kann der Verpächter auch nicht einfach erhöhen. Desweiteren kommt es dann auf die Laufzeit des Vertrages an. Läuft dieser aus, ist alles möglich....

 

Nun kann man sicher darüber streiten, ob nach der Pachtvertragskündigung ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen wurde, oder die Kündigung quasi zurückgenommen.... Bei letzterem wäre natürlch der alte Pachtvertrag noch gültig, bei ersterem ist die Frage, wie eine Pachterhöhungsmöglichkeit vereinbart wurde. Ich würde da aber dann auf das Pferd setzten, dass sicher keine 100% Erhöhung vereinbart worden war....

 

Als erstes - meiner Meinung nach - der Erhöhung widersprechen, dass diese nicht vereinbart war.

Dann mal die Antwort abwarten, ob er sich auf den alten Mietvertrag beruft oder nicht.... Eventuell würde ich sogar hilfsweise die Kündigung bei Gültigkeit der Mieterhöhung dabeilegen.

[EIX]

Wenn Du Mitglied im HDF bist, hast Du das Recht auf eine kostenlose juristische Erstberatung.

 

Das wäre mein erster Ansprechpartner in dieser Sache.

[ChrisL]

Nachdem wir genau dasselbe Thema seit einem Jahr ebenfalls mit juriastischer Beihilfe durchhaben, kann ich dir eins sagen: HOLE DIR HILFE!!

 

Pachtverträge oder Gewerbemietraumverträge sind nichts für Laien, aber eins weiß ich mittlerweile, nur was es schriftlich gibt zählt, alles andere hat vor Gericht keinen Wert (falls es soweit kommen sollte).

 

Meistens sind in diesen Verträgen Mietanpassungen bereits eingefügt, sollte das der Fall sein und es wurden feste Erhöhungen vereinbart, so sieht es für dich sehr gut aus. Im anderen Fall, kann er natürlich die Pacht soweit erhöhen wie ihm das passt, dann hast du allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Aber auch hier gibt es wieder Ausnahmen, deswegen kann dir nur ein Fachanwalt helfen.

Bearbeitet 1. Mai 2015 von ChrisL (Änderungen anzeigen)

[UlliTD]

"sonderkündigungsrecht"

 

verwechsle das nicht mit anderen vertragswerken....

[carstenk]

Grundsätzlich gilt schonmal: Pacht- und Mietverträge können wirksam mündlich geschlossen werden (auch auf Dauer und inkl. verbindlicher Dateilvereinbarungen), müssen aber IMMER schriftlich gekündigt werden.

 

§ 594 ff BGB

 

 

Natürlich sind mündliche Abschlüsse wegen mangelnder Nachweismöglichkeiten für Einzelvereinbarungen nicht zu empfehlen, aber möglich und rechtlich einwandfrei sind sie.

 

Grundsätzlich kann ein Verpächter innerhalb eines existierenden Pachtverhältnisses nicht einfach nach Belieben die Pacht erhöhen. Hier muss man aber mal genau den Pachtvertrag lesen. Bei einem Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit, also mit gesetzlicher Kündigungsfrist, der hier vorliegen dürfte, ist eine solche 'Änderungskündigung' möglich, allerdings ist der Pächter dann eben mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist schlicht aus dem Pachtvertrag raus, wenn er der Änderungskündigung nicht zustimmt. Du musst also keinen Monat die höhere Pacht zahlen, wenn Du der Erhöhung nicht zustimmst, sonder der Vertrag endet dann eben vor Inkrafttreten der höheren Pacht nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist. Immer wieder gesagt: Vorbehaltlich irgendwelcher anderslautender Klauseln im Pachtvertrag.

 

Wie die anderen schon sagten: Konsultiere sicherheitshalber einen Fachanwalt für Mietrecht (örtliche Anwaltskammer gibt Auskunft, sonst Kollegen fragen), und nimm zur Erstberatung einen Anwalt mit ;-)

Am besten einen Zeugen dabei haben, und die erste Frage, die Du stellst, und immer wieder stellen solltest: 'Was kostet das?' Schon wenn der Anwalt dann ein Schreiben aufsetzt oder ein bißchen mehr recherchiert, kann er sein Honorar am Streitwert bemessen, und der ist bei gewerblichen Pachtverhältnissen ja nicht ohne. Also nicht übermäßig davon beeindrucken lassen, wenn der gleich scheinbar selbstlos ans Werk geht. Der kriegt immer sein Geld.

 

 

- Carsten

Bearbeitet 2. Mai 2015 von carstenk (Änderungen anzeigen)

[UlliTD]

hmmm

Untertitel 5

Landverpachtung (§§ 585 - 597)

Das fällt unter Landverpachtung, ich bin nicht sicher, ob man den auf ein Kino anwenden kann.

[Kleinstadtkino]

Vielen Dank für eure Antworten.

 

Vorhin habe ich mit der Anwaltshotline meiner Rechtsschutzversicherung telefoniert.Die meinen daß ich ein Sonderkündigungsrecht habe und die Pachteröhung in dieser Höhe sittenwidrig ist.

 

Für Montag habe ich einen Anwaltstermin. Schaun wir mal was dabei rum kommt.

[UlliTD]

Ein Sonderkündigungsrecht würde bedeuten, dass ein bestehender Vertrag vorhanden wäre, dieser würde eine einseitig erklärte Pachterhöhung aber ja verhindern zumal es bei einer Pacht ja keine gesetzliche Erhöhungsmöglichkeit gibt, womit eine Sonderkündigung aus dem Grunde der Mieterhöhung nicht möglich ist...

 

So wie ich das Recht verstehe....

[Kleinstadtkino]

Die von der Hotline konnten meine Anfrage nur allgemein beantworten.Deshalb der Anwaltstermin am Montag zu dem ich die Verträge und alles andere mitbringen soll.

Schaun mer mal..

[Kally]

Viel Erfolg!

Wenn Du Dein Kino weiter betreiben willst, dann drücke ich Dir dafür die Daumen!

Wenn Du da raus willst, dann drücke ich Dir dafür die Daumen!

 

WIe auch immer, halt uns auf dem Laufenden wenn Du magst!

Und nochmals:

Viel Erfolg!

 

Liebe Grüße

Christoph!

[UlliTD]

Ich kann Kally nur beipflichten!;)

Ein Ergebnis hier zu erfahren wäre auch schön, nach Abschluss des Prozesses (Vorgang nicht Gerichtsprozess)!

[Kleinstadtkino]

Gerne !

Am Montag poste ich was es beim Anwalt gegeben hat.

 

Vorhin habe ich nach vielen Jahren wieder mal die alten Verträge durchgeblättert.Aus heutiger Sicht steht da so einiges bedenkliche drin

z.B. die Heizklausel:

 

Zitat: - Der Pächter trägt 65 % der Heizkosten des gesamten Gebäudes wozu auch die nicht mit verpachteten Geschäfts und Büroräume des Verpächters gehören.

Sollte eine Beheizung einzelner Gebäudeteile wie z.B. des Kinosaales nicht möglich oder nicht in vollem Umfang möglich sein so ist der Pächter des Kinos dennoch zur Zahlung der Heizkosten im vereinbartem Umfang verpflichtet.- Zitat Ende.

:cry:

[carstenk]

hmmm

Das fällt unter Landverpachtung, ich bin nicht sicher, ob man den auf ein Kino anwenden kann.

 

Mündlich abschließen können und schriftlich kündigen müssen gilt für alle Miet- und Pachtverhältnisse, egal ob privater Wohnraum, gewerbliche Objekte oder Landpacht. Das 'ff' war freilich etwas zu großzügig an dieser Stelle.

 

Da bei gewerblichen Pachtverhältnissen im Unterschied zu privaten Wohnraummietverhältnissen Vertragsfreiheit gilt. ist das BGB in Bezug auf solche Pachtverhältnisse ohnehin extrem wortkarg. Daher sind die konkreten Regelungen im Pachtvertrag sehr viel wichtiger.

 

 

- Carsten

[carstenk]

Vorhin habe ich nach vielen Jahren wieder mal die alten Verträge durchgeblättert.Aus heutiger Sicht steht da so einiges bedenkliche drin

z.B. die Heizklausel:

 

Zitat: - Der Pächter trägt 65 % der Heizkosten des gesamten Gebäudes wozu auch die nicht mit verpachteten Geschäfts und Büroräume des Verpächters gehören.

Sollte eine Beheizung einzelner Gebäudeteile wie z.B. des Kinosaales nicht möglich oder nicht in vollem Umfang möglich sein so ist der Pächter des Kinos dennoch zur Zahlung der Heizkosten im vereinbartem Umfang verpflichtet.- Zitat Ende.

 

 

Wie geschrieben, Vertragsfreiheit. Oft entspringen solche Klauseln ja sehr speziellen Umständen vor Ort, die in der Regel auch eine deutliche Reduzierung der Pacht gegenüber 'normalen' Verhältnissen beinhalten. Muss man sich gut überlegen, was sowas im konkreten Fall bedeuten kann. Wenn ein Kinosaal im Winter nicht zu beheizen ist, man aber dennoch die Heizkosten für den Rest des Gebäudes zu 65% tragen muss, und die auch noch in anderen Passagen nicht verbrauchsabhängig festgelegt werden, kann das lustig werden, da geht einem ggfs. nach kürzester Zeit die Luft aus.

 

Muss halt jeder selber wissen, ob er basierend auf solchen Kompromissen seinen Broterwerb bestreiten will. Oft genug sind solche Objekte ja auch nur schwer zu verpachten. Aber im Zweifelsfall findet sich eben noch jemand anderes, der nicht lesen kann oder will, oder schlicht nicht genug Phantasie hat.

 

- Carsten

[Kleinstadtkino]

Den heutigen Anwaltstermin habe ich durch und möchte kurz darüber berichten:

 

Dank Rechtschutzversicherung kostet mich das alles nur 150,- € Selbstbeteiligung.

Alles andere wird von denen komplett bezahlt,egal ob es später vor Gericht geht oder nicht.

 

Der Anwalt hat sehr gewissenhaft die Verträge und alles andere durchgearbeitet.

Er schreibt dem Verpächter einen Brief in dem er der Pachterhöhung wiederspricht und eine Kündigung in Aussicht stellt.

Wenn ich das richtig verstanden habe sind wir wohl rechtlich nicht ganz auf der sicheren Seite.

 

Schaun wir mal wie sich das weiterentwickelt.

 

Wenn es etwas neues gibt poste ich das sofort

[UlliTD]

Willst Du denn wirklich raus aus dem Objekt dann?

[Kleinstadtkino]

Ja !

 

Bei der vom Verpächter jetzt verlangten Pacht bleibt bleibt einfach nicht genug übrig um davon leben zu können.

[depot]

Haben wir im Forum vielleicht einen internen Bereich, in dem wir solche Dinge diskutieren können? Vielleicht ist es nicht von Vorteil, der Gegenseite vorab die eigene Strategie zu erklären, unabhängig von dem, was am Ende justitiabel ist.

[Kally]

Haben wir im Forum vielleicht einen internen Bereich, in dem wir solche Dinge diskutieren können? Vielleicht ist es nicht von Vorteil, der Gegenseite vorab die eigene Strategie zu erklären, unabhängig von dem, was am Ende justitiabel ist.

 

Jeder muß selber wissen, was er öffentlich preisgibt. Man sollte aber aufpassen, was man öfftentlich schreibt, stimmt.

Bestimmte Sachen machen sich über PN bestimmt am besten.

Ein geschützer Bereich wird bestimmt schwierig zu realisieren sein. Wen läßt man rein und wen nicht?

Ich denke, PN tuts da sicher!

 

Aber grundsätzlich hast Du Recht!!!!!

[depot]

[...]Bestimmte Sachen machen sich über PN bestimmt am besten.

Ein geschützer Bereich wird bestimmt schwierig zu realisieren sein. Wen läßt man rein und wen nicht?

Ich denke, PN tuts da sicher!

 

Aber grundsätzlich hast Du Recht!!!!!

 

Ich weiß nicht, wie das hier bei der IP.Board Software aussieht, Ich kenne Foren die mit phpBB laufen, wo es problemlos möglich ist, einen Bereich einzurichten, der für die Nutzer erst nach dem Einloggen sichtbar ist. Sicherlich kann man vieles über PN´s mitteilen. Allerdings haben andere Mitglieder manchmal ähnlich gelagerte Probleme und profitieren von den Erkenntnissen, die hier gewonnen werden, Aber das führt jetzt zu weit weg vom Thema.

 

Ich wünsche Kleinstadtkino, dass er möglichst schnell aus seinem Vertrag rauskommt. Auch auf die Gefahr hin, dass wieder ein Kino verschwindet. :roll:

Bearbeitet 4. Mai 2015 von depot (Änderungen anzeigen)